成为负一代

买房这件事

终于还是做了这一件事 — 买房.换一种很说法 — 终于成为了负一代.

这个时代,是一个大多数人都买不起房的时代,我也深知目前楼市泡沫严重,极有可能崩盘,即使如此我依旧出手的原因只有一个 – 刚需.

我老家风景秀丽,山水毫无污染,家家户户都拥有土地,山,是的每家都有山.下图就是我的家乡

虽然我的老家得天独厚,非常适合人居住,但是有一个非常严重的问题,由于人口最近十年来的迁移变化,导致家乡的人口急速减少,幼儿园小学初中等教育设施直接关门,我的小学母校初中母校现在已经不复存在,距离我家最近的小学在距离家里20KM的镇上,最近的初中在距离家里50KM的县里,最近的医院在距离家里50KM的县里.这些都是我不得不面对的问题..这些也是我下定决心买房的因素之一.

在过去的两个月(2016.09,10)的时间里,多次奔波之后,这件事情已尘埃落定.回想起整个过程,发现需要了解的事情实在太多,有必要写一篇文章记录一下.

我的购房注意事项

其实大家购房的基本流程都一样的(注意,这里默认大家都是按揭的方式购买): 看房选房 -> 下定付首付 ->签订购房合同 -> 办理各种证件手续 -> 抵押办理贷款 -> 收楼，当然我也是按这个流程走的。区别只在于大家走流程花的时间可能不一样。因为各地的公积金政策，或者购房优惠政策，限制政策，婚前财产验证，婚后共同财产证明办理流程等等都会不同。

以下是整个流程中我觉得应该注意的细节点,注意仅仅针对刚需购房,投资购房就没必要考虑那么详细了.

1. 选择购房城市,是的 这是买房必须考虑的事情,如今北上广深的房价已经不是我们普通人可以承受的水平了,那么是否可以考虑二线城市?拿广东来说 广东的二线城市价格在6K-15K之间,如果二线城市还是太贵,那是否可以考虑三四线城市?同样对于广东三四线城市的房价在2K~8K之间.
2. 选择户型,户型,对于刚需基本热门的户型有三房两厅,四房两厅等,对于投资比较热门的户型是两房一厅一房一厅,对于保值比较热门的户型是一房一厅两房一厅.可能对于刚需的大家很难理解,很多人在深圳买个一房一厅能做什么呢?其中保值就是作用之一.
3. 选择购房的房屋类型,目前有三种类型 楼花,毛坯,现楼(也就是商品房),这三种类型的价格在有些地方区别会很大,所以这也是必须要走的流程之一.如果价格差别不大的话 这个当然不需要多考虑.
4. 选择风水朝向,注意这里的风水不是封建那个风水,而是就是地理方位的风水.如果要住得舒服 这个也是必须看的.
5. 选择购买时机,房子的购买时机,也需要纳入考虑的范围,这里的时机主要是说为什么呢?我们现在大多数的开发商都太会赚钱了,基本房子没建起来 就开始搞预售,签预售合同等等.所以选择好的购买时机,才能买到好房子,虽然房子价格在当今对于我们大多数人来说都是巨额,但是你参加几次楼盘开盘你就会知道,大家都像是抢银行一样去买房,什么深思熟虑什么仔细调研压根没有,看起来好像去买白菜一样.如此景色 估计也就在我们这个时代才会有了.所以选择一个好的购房时机非常重要,而且很多开发者会在预售的时候出一些优惠活动,例如先交多少W然后抵消多少W,例如签预售合同送多少年物业等等.
6. 产权相关,对产权相关,必须要确定房子是否具有产权证,而且这一点需要写入合同里.据我的了解,有很多不良开发商把小产权房当作产权房来销售,在业主收楼的时候才隐晦表示证件正在办理.而一办理就是无限期正在办理.
7. 质保期,一般的开发商都会有对房子的质保期,一般是5年,例如5年内房子漏水啦之类的,开发商需要保修,这个是很多人不会注意的点,这个点也必须要在合同里出现.
8. 周边未来建设,确定购房之前,需了解当前地点周边未来的建设规划,例如虽然目前来说阳台对面一片空旷,但是为了会不会高楼林立把阳光遮挡?
9. 土地使用权年限,用地年限,现在规定开发商对土地的使用权这个年限是70年.在购房的时候最好确认楼盘所在的土地,开发商到底是什么时候拿到的使用权.这个时间最好确切到天.
10. 公摊面积,现在买房的面积一般是 公摊面积+室内面积,这个公摊面积在有经验的朋友看来是 < =20 平米,才算比较合理.我所购买的公摊面积是21.5平米左右,略微超出这个数字,但是考虑到其他优势,所以我也没有纠结太多.

需准备的证件

现在买房真的好简单,准备的证件也大家都能轻易拥有

• 结婚证原件 or 未婚证原件
• 户口本原件
• 身份证原件

我签的各种文件

所谓按揭,真的就是按揭,无论是在开发商那里的签署合同,还是在ZF部门的办理手续,在银行里办理贷款手续,都需要按无数个手印和签无数个名字.估计按揭这个名词也是由于动词衍生出来的叫法 — 忍不住OS一下当时的起名者内心活动:既然这件事需要按那么多次手印,那么我们就把这件事情叫做按揭吧.

由于购房者实在是多,所以我这次在这三个地方 — 开发商,ZF部门,银行 办理各种手续的时候都是来去匆匆,他们也根本没打算给你时间让你看清楚你签名的各种文件,大家都只是给你摊开一堆文件,给你睇过黑色笔和打开朱红让你快速签名快速按下手印 — 仿佛卖身是一件小事.好在我签署的每一份文件我都有快速拍照留存,统计了一下我所签署的各种文件,下面按时间的顺序罗列一下:

1. 购房意向书,和开发商签署
2. 认购协议,和开发商签署
3. 付款收据,开发商开出,需购房者签名
4. 个人收入证明,工作单位开出
5. 银行流水,银行开出
6. 刷卡单据,付首付的时候刷卡了,也需签名
7. 购房合同,和开发商签署,一式六份,每份最少需签5个地方
8. 抵押备案确认书,和ZF部门签署
9. 授权委托书,和开发商签署,ZF部门作证
10. 不动产登记书,和ZF部门签署
11. 询问记录,和ZF部门签署
12. 不动产登记资料查询申请书,和ZF部门签署
13. 不动产查档答复书,和ZF部门签署
14. 借款凭证,和银行签署
15. 个人信用查询授权书,和银行签署
16. 不动产抵押书,和银行签署
17. 抵押声明书,和银行签署
18. 同意房产抵押承诺书,和银行签署
19. 个人购房贷款免谈笔录,和银行签署
20. 个人购房担保借款合同,和银行签署

如果很多第一次购房的同学,第一次需要签那么多看名字就觉得好像很重要的文件,估计头都炸了..Orz

必须了解的概念

购房之前,需要了解诸多概念,以下是我在这过程中了解到的

0x01.关于房屋的类型,在开发商建房的不同阶段分别有不同的叫法.如下:

楼花

“楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25% 以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

毛坯

毛坯房又称为“初装修房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

现楼

现楼是指已经入伙并有合法房地产证的楼宇,现楼是已经竣工验收合格的商品房，消费者不仅可以看到房屋的全貌，而且购买之后，一般可以马上收楼并办理房产证。

0x02.关于房屋的产权区分,也有不同的分类,国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权.

大产权房

大产权房即“小产权房”的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，买的房建在合法的建筑用地上。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。

小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

0x03.关于房屋面积,也有不同的区分.

销售面积

销售面积即为商品房建筑面积，一般是指购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

实际面积

一般是指购房者所购买的套内建筑面积

赠送面积

这个可能没有,但是大多数都会有,在开发商会拿出几平方或者更少来当做赠送面积,直接送给购房业主.

0x04.关于户型朝向

我们中国人很讲究风水,我倒不在乎这个,但是这里的朝向和风水无关,根据当地全年的气候而选择一个好朝向的房屋是非常必要的.怎么才叫好朝向?简单来说就是两个字 – 通透.

选择朝向需要根据实际的情况,不同的地方,例如南方大多数希望坐北朝南,不同的地理结构,例如城市被几座大山所包围,不同的气候,例如南方经常阴雨绵绵梅雨季节雨水多多,不同的楼房周边环境,例如我这次所看的有一套房,阳台就对着乱葬岗.

关于房屋朝向的判断根据是:窗户和阳台的朝向.

举个例子我这次所购买的那套房阳台是正对南方的,那么呢我的房子的朝向就是 坐北朝南.

0x05.关于贷款

两种贷款方式

首先购房主要大家是使用两种贷款类型:公积金贷款 和 商业贷款,一般情况下抵押物都是所购买的房屋.

两种贷款的区别是?我们普通的购买者只需要了解一点就够,公积金贷款的利率会低,那么你贷款的金额越大 你所还的利息就相对商业贷款要少得多.拿我这次贷款来说,我办理的是商业贷款,利率在4.41左右,并没有网上说的6点多那么高.由于我贷的数额比较小,所以使用商业贷款也不会觉得太坑.

我使用了商业贷款,请问可以使用公积金还款么?可以的,拿深圳来说,需要携带购房证明,一年可以去取几次.

贷款注意事项

如果你在未来几年需要购房,那么最好从现在注意个人信用,你所用的信用卡无论是哪一个银行的,都要按时还款,千万不要欠信用卡的钱.因为无论你去到哪一个银行办理购房贷款,你都需要签一个类似< 允许查询>之类的证明,银行可以拿着这个证明 去查询你的任何信息和细节.

还款方式

还款方式主要有两种,等额本金 等额本息.两种的差别有很多,我只说我关心的:

等额本金所还的利息会少,等额本息所还的利息会比较多.

等额本金一开始还款压力会比较大,后面逐个月还款数额会降低,例如第1个月6000,第2个月5900…第180个月100.

等额本息每个月所还数额都一样的,第1个月是多少 最后一个月也是多少.

提前还款

购房贷款 是可以提前还完的,但是很多银行会限制你提前还款的数额,时间.例如我这次的银行关于提前还款的限制就是:必须按规定交够一年以后才可以提前还款,提前还款需要提前30天预约,提前还款数额必须大于5W,提前还款需重新签订合同,提前还款算乙方违约 需缴纳违约金,我了解到违约金是 10W/400RMB,就是每提前还10W RMB 需缴纳400RMB的违约金.

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最后,恭喜我成为业主

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